Юридическое сопровождение недвижимости: от проверки сделки до защиты права собственности
Выберите свою ситуацию: ниже указаны содержание каждой услуги и ее стоимость
Для тех, кто выбирает объект и хочет проверить его до покупки или провести сделку с юридическим сопровождением.
Если на выбранной недвижимости есть арест, ипотека, запрет или другое ограничение и необходимо понять, можно ли безопасно провести покупку и как это сделать.
Проверка причин ограничения, связанных рисков и разработка юридической схемы сделки
Для покупки недвижимости с торгов или проверки объекта, который был приобретен с торгов предыдущим собственником
Если недвижимость уже принадлежит вам, но на нее наложено ограничение либо возник спор по совершенной сделке
Анализ основания ограничения и определение порядка его снятия
Анализ оснований ареста и определение способа защиты права собственника
Анализ оснований иска, формирование правовой позиции и представительство в суде
Кратко опишите задачу - я определю, какой формат юридической работы необходим в вашем случае.
Проверка недвижимости или сопровождение всей сделки
Вы выбрали квартиру и хотите до внесения аванса, передачи денег и подписания договора понять, безопасно ли ее покупать.
Изучаю основания возникновения права собственности и предыдущие переходы права, обременения и ограничения, судебные споры в отношении объекта, особенности приватизации, наследования, дарения, приобретения в браке и другие обстоятельства истории недвижимости.
Проверяю судебные и исполнительные производства, банкротство, долги, признаки субсидиарной ответственности, долги компаний собственника и иные обстоятельства, которые могут повлиять на действительность или безопасность сделки.
Определяю, нет ли лиц, которые сохранили или могут заявить право пользования недвижимостью, претендовать на долю либо впоследствии оспаривать совершенную сделку. Проверяю не одну, а все шесть категорий людей с пожизненным правом проживания в квартире, которое сохраняется после сделки.
По результатам проверки определяю, какие выявленные риски можно устранить до сделки и что для этого необходимо сделать: какие документы и подтверждения получить от продавца, какие обстоятельства дополнительно проверить и какие условия должны быть выполнены до передачи денег и приобретения недвижимости. Если риск нельзя устранить или он остается существенным, то указываю это в заключении и рекомендую отказаться от покупки.
Каждый существенный вывод сопровождается объяснением и подтверждением документами, сведениями из источников, скриншотами.
• что обнаружено; • какой риск это создает для покупателя; • можно ли его устранить; что необходимо сделать до сделки; • можно ли в итоге приобретать этот объект.
Вы хотите не только получить заключение о выбранной недвижимости, но и чтобы результаты проверки были учтены при подготовке и проведении самой сделки. Это важно, потому что выявить риск - только первая часть работы. Если объект можно покупать, необходимо определить, какие документы получить от продавца, какие условия закрепить в договоре, как провести расчеты и в какой последовательности должны совершаться юридически значимые действия.
Провожу проверку в том же объеме, что и в отдельной услуге за 35 000 ₽, и готовлю письменное юридическое заключение.
Подготовка сделки по результатам проверки Определяю, какие выявленные риски необходимо устранить до подписания договора и какие документы или подтверждения дополнительно получить от продавца. После чего анализирую дополнительные документы и готовлю план сделки.
Проверяю предложенные документы либо готовлю необходимые условия договора с учетом конкретного объекта, состава собственников и результатов проведенной проверки. Особое внимание уделяю положениям, которые имеют значение именно для безопасности покупателя: заявлениям и гарантиям продавца, порядку расчетов, срокам освобождения и передачи недвижимости, последствиям нарушения обязательств и другим существенным условиям сделки.
Проверяю предлагаемый порядок расчетов и определяю условия, при которых деньги могут быть переданы продавцу, чтобы расчеты были связаны с выполнением необходимых условий сделки и регистрацией права собственности покупателя.
Перед подписанием документов проверяю выполнение согласованных условий и наличие документов, которые должны быть получены или оформлены до сделки.
Остаюсь в процессе до перехода права собственности к покупателю.
Не просто информацию о рисках, а сделку, выстроенную с учетом результатов юридической проверки конкретной недвижимости. Я сопровождаю весь юридический процесс: от ответа на вопрос «можно ли покупать?» до определения условий, при которых эту покупку можно провести безопасно.
Покупка недвижимости с арестом, ипотекой или запретом
Наличие ограничения не всегда означает, что от покупки нужно отказываться. Но такую недвижимость недостаточно просто проверить и подготовить договор. Необходимо установить, почему возникло ограничение, можно ли и при каких условиях его снять, нет ли других связанных с ним рисков и как провести расчеты и переход права собственности так, чтобы покупатель не передал деньги раньше, чем это станет безопасно.
Вы выбрали квартиру, на которой есть арест, ипотека, запрет регистрационных действий или другое обременение, и хотите приобрести ее после снятия ограничения либо в рамках сделки, предусматривающей его погашение или снятие.
В такой ситуации необходимо заранее понимать не только можно ли снять конкретное ограничение, но и не существует ли обстоятельств, из-за которых оно не будет снято в предполагаемый срок, регистрация права окажется невозможной или уже после покупки возникнет спор в отношении недвижимости.
Провожу полную юридическую проверку в том же объеме, что и перед обычной покупкой: исследую основания возникновения и переходов права собственности, собственника, права третьих лиц, судебные и исполнительные производства и другие обстоятельства, способные повлиять на безопасность сделки.
Определяю, кем, когда и на каком основании наложен арест или запрет, в чью пользу зарегистрирована ипотека или возникло иное обременение.
Изучаю обстоятельства его возникновения и документы, от которых зависит возможность и порядок снятия ограничения.
Проверяю, какие юридические и фактические действия необходимы для его снятия, кто должен их совершить и какие документы должны это подтвердить.
Оцениваю, можно ли выполнить эти действия до передачи покупателем денег и регистрации права собственности либо сделку необходимо строить в иной последовательности.
Устанавливаю, нет ли других обстоятельств, которые могут помешать снятию ограничения, регистрации перехода права или впоследствии поставить сделку под угрозу.
То есть оцениваю не только саму запись об аресте, ипотеке или запрете, а причину ее появления и юридическую ситуацию вокруг объекта и собственника в целом.
Разрабатываю порядок расчетов с учетом конкретного ограничения: какая сумма, кому, на каком этапе и при выполнении каких условий может быть передана.
Задача: не допустить ситуации, когда покупатель уже передал деньги, а ограничение не снято либо переход права собственности зарегистрировать невозможно.
Если по результатам проверки объект можно приобретать, определяю последовательность всех необходимых действий:
• документы и согласия
• действия по снятию ограничения
• условия договора
• частичные расчеты
• снятие ограничения
• регистрация перехода права
• окончательные расчеты.
Конкретная последовательность определяется индивидуально в зависимости от вида ограничения и обстоятельств его возникновения.
Проверяю необходимые документы, готовлю или корректирую условия договора, контролирую выполнение предусмотренных схемой действий и сопровождаю сделку до перехода права собственности к покупателю.
Не просто проверку квартиры и стандартное сопровождение сделки, а индивидуальную юридическую схему приобретения конкретного объекта с учетом существующего ограничения.
• почему возникло ограничение;
• можно ли и при каких условиях его снять;
• что должен сделать продавец и другие участники сделки;
• в какой последовательности должны совершаться действия;
• когда можно безопасно передавать деньги;
• при каких условиях можно приобретать объект, а когда от сделки необходимо отказаться.
Если для снятия ограничения потребуется самостоятельный судебный спор, судебная работа рассчитывается отдельно.
Если в истории квартиры были торги
Торги в прошлом объекта требуют отдельной проверки. Даже если сегодня вы покупаете квартиру по обычному договору у собственника, важно оценить, не создает ли процедура ее предыдущего приобретения рисков для вашей сделки и права собственности.
Вы покупаете квартиру на вторичном рынке, но в истории объекта были банкротные торги или торги приставов.
Провожу полную проверку объекта, собственника и истории недвижимости и дополнительно исследую процедуру предыдущих торгов: основания реализации имущества, юридически значимые этапы процедуры, положение о торгах, конкурсную документацию, судебные споры и обстоятельства, которые могут повлиять на устойчивость возникшего по итогам торгов права собственности.
Юридическое заключение с оценкой не только текущих рисков объекта, но и рисков, связанных с его предыдущей продажей на торгах.
В результате будет понятно, могут ли нарушения или другие обстоятельства прошлых торгов поставить под угрозу вашу покупку и можно ли приобретать такой объект.
Проверяю объект, должника и документы по процедуре до участия в торгах, чтобы оценить юридические риски приобретения и возможные проблемы после победы.
На квартиру наложили арест или запрет, сделку оспаривают, появились претензии к вашему праву собственности или возник другой спор? Разберусь, с чем связана проблема, какие риски она создает и как ее решить.
Вы не можете свободно распорядиться недвижимостью из-за зарегистрированного ограничения.
Установлю, кто и на каком основании наложил ограничение, проверю обстоятельства его возникновения и определю порядок снятия. Подготовлю необходимые заявления, обращения и документы и сопровожу процедуру до результата.
На принадлежащую вам недвижимость наложен арест в рамках уголовного дела, в том числе если вы сами не являетесь обвиняемым, но ограничение затронуло ваше имущество.
Изучу основания ареста, судебные и процессуальные документы, обстоятельства приобретения недвижимости и ее связь с уголовным делом. Определю основания и порядок освобождения имущества от ареста, подготовлю необходимые документы и буду сопровождать процедуру. Есть положительный судебный опыт в погашении уголовных арестов на недвижимости.
Вашу сделку оспаривают, предъявлены требования к приобретенной недвижимости или возник другой спор, который может повлиять на право собственности, пользование объектом или возможность им распоряжаться.
Изучу документы и историю недвижимости, требования другой стороны и доказательства по делу. Оценю перспективы спора, сформирую правовую позицию, подготовлю процессуальные документы и представлю ваши интересы в суде.
По документам — идеальная квартира.
На первый взгляд у квартиры и продавца не было никаких проблем.
собственник в ЕГРН
арестов и запретов на квартире
долгов и исполнительных производств у продавца
документы о разводе представлены
Все, что обычно проверяют перед покупкой, выглядело благополучно.
Я проверила не только продавца и объект, но и ее бывшего супруга, хотя его имя не было указано в ЕГРН.
После развода супруги ее не разделили.
Установила, что в отношении него расследуется уголовное дело о мошенничестве с причинением значительного материального ущерба.
Судом наложен арест на все принадлежащее ему имущество.
В ЕГРН собственником значилась только бывшая супруга.
Права бывшего супруга на квартиру в совокупности с уголовным делом и арестом его имущества создавали риск предъявления требований в отношении объекта и последующего оспаривания сделки.
Комплексная проверка помогает увидеть то, что не видно в документах.
Для двух жильцов этого было недостаточно.
На первый взгляд ситуация выглядела решаемой.
собственник квартиры
проживает и зарегистрирована в квартире
детям нужно сохранить регистрацию до начала учебного года
продавец готов письменно обязаться снять всю семью с регистрационного учета после сделки
На первый взгляд риск решался обычным условием договора: продали квартиру — семья выписалась.
При проверке истории квартиры выяснилось, что она была получена через ЖСК, а право собственности возникло после полной выплаты пая.
Установила, кто был вселен в квартиру как член семьи пайщика ЖСК.
Супруга продавца и его совершеннолетний ребенок были вселены как члены семьи пайщика и могли сохранять право проживания в квартире после смены собственника.
Даже при нарушении условий договора их нельзя было просто выселить — их право пользования не прекращалось автоматически.
Собственника при необходимости можно было бы выселить через суд. Но в отношении супруги и совершеннолетнего ребенка действовали иные правила: их право проживания как членов семьи пайщика могло сохраняться.
Разъяснила юридические последствия.
Подтвердили документально прекращение их регистрации.
Чтобы не нарушать планы семьи, связанные с началом учебного года.
Покупатель получил квартиру без риска сохранения в ней лиц с правом проживания.
Хороший договор не всегда может устранить риск.
Иногда юридически значимое действие должно быть совершено до сделки — и никакое обещание сделать его потом этого не заменяет.
Ответчик назвал себя отказником от приватизации.
Он требовал сохранить за собой право пожизненного проживания в уже приобретенной клиенту квартире.
«Я отказался от приватизации, поэтому имею право пожизненного проживания в этой квартире».
О истребовании документов из органов регистрации и городской администрации: всех материалов по приватизации этой квартиры.
Из регистрации и администрации были представлены материалы дела о приватизации.
Заявления об отказе от приватизации — ни нотариального, ни поданного в администрацию — в материалах не имеется.
Ответчик просто не участвовал в приватизации. Пассивное неучастие не является отказом и не создает право пожизненного проживания.
Право пожизненного проживания возникает только у лиц, которые отказались от приватизации в установленном законом порядке (нотариально или через заявление в уполномоченный орган). Простое отсутствие участия в приватизации такого права не создает.
Право пожизненного проживания не признано.
Документы. Анализ. Результат.
Я выстроила безопасную схему сделки с банком и приставами — и клиент стал собственником.
Несмотря на сложную ситуацию, сделку удалось провести до передачи квартиры на реализацию с торгов.
Хотел купить квартиру, но на объекте уже были:
с просроченной задолженностью
о взыскании долга и обращении взыскания на квартиру
возбуждено в отношении собственника
наложен службой судебных приставов
Это позволяло рассматривать вариант погашения долга и снятия ограничений до начала торгов.
Заключили соглашение о погашении задолженности в размере, установленном судебным решением.
В договоре купли-продажи прописали, что денежные средства покупатель направляет напрямую банку по соглашению.
Банк получил оплату и отозвал исполнительный лист у приставов.
Направили заявление о прекращении исполнительного производства с подтверждающими документами.
Так как пристав затягивал окончание производства, мы подали иск о признании его бездействия незаконным. Суд удовлетворил наши требования.
После решения суда исполнительное производство было окончено, ограничения сняты.
Подали документы в Росреестр. Право собственности зарегистрировано за покупателем.
Мы провели сложную сделку с ипотекой, арестом и исполнительным производством, устранили все ограничения и защитили интересы покупателя на каждом этапе.
если точно понимать стадию взыскания, выстроить правильную схему расчетов и при необходимости отстаивать свои права в суде.
