Как безопасно купить недвижимость с торгов
Если перепродать квартиру, купленную на торгах, можно заработать от 500 000 ₽, но важно правильно выбрать лот.
Недвижимость с торгов покупают инвестиционные компании, частные инвесторы или обычные люди, у которых есть свободные деньги. Такая покупка всегда связана с рисками.
Я юрист и семь лет работаю в сфере недвижимости: защищаю интересы покупателей и продавцов. Ежегодно я проверяю 1500 квартир, которые выставляют на торги, и только 500 из них одобряю к покупке. Бывали лоты, где число обременений доходило до 30. Многие покупатели обходят такие варианты стороной, но именно на них можно хорошо заработать при перепродаже.
По моему опыту, если правильно оценить риски и удачно выбрать лот, квартиру легко продать. Заработок обычно не меньше 500 000 ₽, так как недвижимость всегда растет в цене, не считая кратковременных периодов стагнации. Если объект ликвидный, заработать эти деньги можно за пару дней.
Причем не обязательно самому заниматься продажей и искать клиентов — это может сделать агентство недвижимости. Его комиссия — 3% от стоимости сделки.
Тинькофф Журнал рассказывал, как купить недвижимость на торгах. А здесь расскажу о рисках, с которыми сталкивается каждый третий из моих клиентов, и объясню, как их проверить.
Часто такие судебные споры идут около года. Здесь иск подан в ноябре 2021 года, а решение суда вынесено в августе 2022 года. Источник: mos-gorsud.ru
Должник погасил ипотеку до того, как квартиру продали на торгах
В чем риск. Квартира уже на торгах, а должник идет в банк и гасит ипотеку. Банк получает деньги, выдает заемщику справку о погашении обременения в виде ипотеки, которую предъявляют в Росреестр. Но обязанности снять квартиру с торгов у банка нет. А должник тоже может забыть про это.
Еще вариант — он обращается к судебному приставу с заявлением об окончании исполнительного производства. Судебный пристав выносит постановление, но организатора торгов уведомляет не сразу, и квартира продается на торгах. В моей практике с таким сталкивается около 10% покупателей.
В итоге покупатель выигрывает лот, заключает сделку и подает документы в Росреестр. Тот регистрирует недвижимость на нового собственника, так как обременения на квартире уже нет. Бывший должник узнает о смене собственника и идет разбираться к приставам. А затем обращается в суд с иском, чтобы признать торги недействительными.
Суд встанет на его сторону, так как он погасил задолженность до того, как на торгах новый покупатель заключил договор купли-продажи. В итоге покупатель останется без квартиры, а деньги придется возвращать через суд.
Судебная практика. Здесь и далее приведу примеры из своей судебной практики. Коммерческая тайна и договоры с клиентами не позволяют раскрыть все детали судебных дел. Тем не менее этой информации будет достаточно, чтобы понять последствия для покупателя на торгах по каждому из рисков.
В Московской области заемщик не выплатил полную сумму кредита, который брал под залог квартиры. Тогда банк получил судебное решение, чтобы продать квартиру должника с торгов. За несколько дней до торгов должник нашел деньги, чтобы погасить задолженность, и обратился в банк. Тот принял деньги и выдал должнику справку, что задолженности нет. Ни банк, ни должник не уведомили организатора торгов о том, что кредит погашен.
Торги состоялись, а бывший должник обратился в суд с заявлением о признании их недействительными. Суд удовлетворил его требования, так как на момент старта торгов долг был уплачен, а значит, не было правовых оснований продавать имущество. Квартиру вернули прежнему собственнику, а покупатель подал иск к организатору торгов, чтобы взыскать уплаченные деньги за квартиру. Разбирательства шли почти год. В итоге суд взыскал деньги с организатора торгов в пользу покупателя.
Судебная практика в этом вопросе едина: суд взыскивает в пользу покупателя деньги, которые тот уплатил за квартиру. Но получить их бывает непросто. Это может затянуться на десятки лет, если, например, организатор торгов — обычный человек, а не организация.
Покупатель на торгах оплатит не только стоимость квартиры, но и комиссию электронной торговой площадке — в среднем 200 000 ₽, — а также госпошлину за регистрацию сделки. Эти деньги тоже придется возвращать через суд. Результат будет положительным, но обычно на это уходит около года.
Как избежать. Проверьте исполнительное производство по должнику, чье имущество продается с торгов. Для этого на сайте ФССП введите номер исполнительного производства — он указан в извещении о продаже лота.
Если исполнительное производство неактивно, нужно обратиться к приставу и организатору торгов. Запрос делают в произвольной форме: указывают данные лота, который продается с торгов, и просят разъяснить причину, по которой исполнительное производство закрыто.
Так выглядит страница сайта службы судебных приставов, если исполнительное производство неактивно. Источник: fssp.gov.ru
Если окажется, что собственник погасил задолженность, от покупки его квартиры стоит отказаться.
Если исполнительное производство активно, все равно рекомендую перестраховаться и перед покупкой квартиры обратиться к судебному приставу и организатору торгов. Сделать это можно путем направления запроса в службу судебных приставов в электронном виде через сайт ФССП или направив письмо почтой России. У них может быть информация, которая по какой-то причине не отразилась в извещении о торгах.
Срок публикации извещения не соответствует закону
В чем риск. Извещение — это карточка, где описаны характеристики продаваемого объекта. Она есть у каждого лота на торгах. Например, там указаны кадастровый номер и площадь квартиры, ее стоимость, сведения о продавце, а также дата проведения торгов.
Такое извещение должно обязательно размещаться:
- в газете, которую выпускают по месту нахождения продаваемого имущества;
- на сайте службы судебных приставов;
- на электронной торговой площадке.
Если извещения нет хотя бы в одном из этих источников, суд признает торги недействительными.
Это пример публикации извещения в газете «Подмосковье сегодня»
Организатор должен опубликовать извещение о проведении торгов минимум за тридцать дней до их старта .
Из этого правила есть исключение. Извещение о проведении торгов по залоговому имуществу должно быть опубликовано минимум за 10 дней и максимум за 30 дней до их проведения. Это значит, что извещение по продаже ипотечной квартиры организатор вправе разместить всего за 10 дней до торгов.
Если торги пройдут раньше этого срока, то есть без извещения, — это нарушение. По закону суд может расторгнуть сделку и признать такие торги недействительными, даже если все документы в порядке.
Судебная практика в таких спорах неоднородна. Квартиру вернут должнику, а покупателю придется возвращать деньги через суд, который взыскивает деньги либо с организатора торгов, либо с должника. Если с последнего — вероятность их вернуть стремится к нулю.
Финансовый управляющий опубликовал извещение о проведении торгов по продаже имущества должника-банкрота в местной газете, номер которой вышел всего за три дня до торгов. Должник заметил это нарушение. На следующий день, когда опубликовали результаты торгов, он обратился в суд с требованием признать их недействительными.
Он указал, что основная цель торгов — удовлетворить все требования кредиторов. И если бы извещение опубликовали по правилам за 10 дней до торгов, в них могло поучаствовать больше потенциальных покупателей. То есть имущество должника могли продать дороже.
Арбитражные суды Москвы — городской, апелляционный и кассационный, — встали на сторону должника и расторгли договор купли-продажи, который заключили по результатам торгов. Спустя несколько месяцев покупатель вернул деньги, а финансовый управляющий назначил новые торги, на этот раз с соблюдением сроков.
Как избежать. Для этого нужно:
- Определить, какое имущество покупаете: залоговое или нет — от этого зависит срок публикации. Продавец обязан опубликовать извещение минимум за 10 или 30 дней до торгов. Информация о залоге содержится в самом извещении и в документах, которые организатор торгов прикладывает к нему — например, в выписке из ЕГРН на объект недвижимости.
- Проверить дату публикации извещения в интернете — соответствует ли она требованиям закона, — а также даты начала и окончания приема заявок.
- Изучить печатное издание, где организатор торгов разместил объявление с извещением. Если его нет в продаже, обратитесь в редакцию местной газеты: часто копии выдают бесплатно, но иногда могут взять деньги за распечатку экземпляра газеты. Если между выпуском номера газеты и датой торгов соблюден срок по закону, можно участвовать в торгах.
В квартире зарегистрированы жильцы с бессрочным правом пользования
В чем риск. По закону как только право на квартиру переходит к новому собственнику, прежний владелец и члены его семьи утрачивают право проживать в ней. Но у этого правила есть исключения — это жильцы с бессрочным правом пользования. К ним закон относит тех, кто:
- отказался от приватизации;
- получил право собственности по завещательному отказу или по договору, где прописано право бессрочного пользования квартирой;
- получил право собственности на основании членства в жилищно-строительном кооперативе.
Если не проверить этот риск, можно купить квартиру, жильцы которой имеют законное право остаться в ней пожизненно. Таких людей нельзя выселить через суд. Они могут беспрепятственно входить в квартиру, принимать гостей и пользоваться всеми коммуникациями. По умолчанию такие жильцы не платят коммуналку — за них это делает новый собственник.
Найти покупателей на такую квартиру вряд ли получится.
Судебная практика. Такие ситуации не редкость и вызывают обоснованное возмущение новых собственников. Ведь они купили квартиру, платят за коммунальные услуги и капремонт, а бессрочники продолжают бесплатно пользоваться жильем, которое потеряли за долги.
Снять таких людей с регистрационного учета можно только по взаимному согласию или когда они добровольно уезжают жить в другое место.
Пример решения суда, который частично удовлетворил требование выселить зарегистрированных в квартире людей, но сохранил право пользоваться жильем за отказниками от приватизации
Как избежать. Для этого нужно проверить конкурсную документацию, выписку из ЕГРН и документ жилищного учета — например, в Москве это единый жилищный документ.
Конкурсная документация — это документы, которые организатор торгов разместил на электронной торговой площадке. Обычно в них есть скан договора, по которому прежний владелец получил квартиру в собственность. Если его нет, нужно запросить такой документ у организатора торгов, его контакты указаны в извещении о продаваемом лоте.
Документов, на основании которых предыдущий собственник получил право собственности, может быть несколько. Если это договор дарения, нужно проверить, нет ли в нем условия, по которому за дарителем сохраняется право пожизненного пользования квартирой. Это значит, что даритель может жить в ней бессрочно.
Если это договор купли-продажи или решение суда, нужно проверить, нет ли пункта о праве проживания прежнего владельца в квартире. Такой пункт позволит ему жить в ней на законных основаниях даже после продажи на торгах.
Также нужно заказать и проверить выписку из ЕГРН о переходах прав собственности. Переход прав будет отражен в графе «Основание госрегистрации перехода права собственности»: будет указан документ-основание, а его дата и номер будут скрыты.
Если основанием для перехода права одного из прежних владельцев была приватизация, в графе будет указано: «Договор передачи в собственность граждан занимаемых жилых помещений». А если в результате приватизации появился собственник, значит, могут быть и те, кто отказался от такого права. Проверить это можно только через запрос в администрацию населенного пункта, к которому относится квартира.
Для этого покупатель должен обратиться с запросом к организатору торгов, который направит обращение в администрацию. И та выдаст справку — в ней будет указано, зарегистрированы ли в квартире отказники от приватизации.
Если в выписке фигурирует ордер ЖСК и собственник числится последним — значит, он гарантированно сохраняет бессрочное право пользования.
Еще из конкурсной документации нужно взять документ жилищного учета и проверить даты регистрации каждого из проживающих в квартире. Часто регистрация в 90-х годах говорит об отказниках от приватизации, которые сохраняют бессрочное право пользования. Это лишь косвенный признак, который требует дополнительной проверки. Но поскольку документ не нужно запрашивать, первичная оценка риска займет одну минуту. В моей практике это уберегло многих клиентов от покупки проблемных лотов.
Чтобы проверить основание госрегистрации перехода права собственности в выписке из ЕГРН, смотрят п. 2. В случае приватизации там будет указано: «Договор передачи в собственность граждан занимаемых жилых помещений»
Как избежать. Покупателю нужно заказать свежую выписку из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости. В такой выписке проверяют раздел № 10, он будет открыт. В нем есть сведения о поступивших, но не рассмотренных заявлениях о проведении госрегистрации права. Если кто-то заключил с должником договор и подал документы на регистрацию, в этом разделе будет соответствующая отметка.
Если покупатель зарегистрирован как участник торгов по конкретному лоту, а торги банкротные, он может заказать у нотариуса открытую выписку по этой недвижимости. Там будет открыта и личная информация собственника.
Арест налоговой для покупателя чреват временными потерями. Налоговая арестовывает имущество неплательщиков с согласия прокурора, а затем направляет постановление об аресте в Росреестр. Покупатель, который оплатил стоимость приобретенного на торгах имущества, вправе погасить такой арест. Для этого обращаются с заявлением в налоговую или суд. Нужны договор купли-продажи, протокол торгов и платежные документы. Налоговая рассмотрит обращение в течение месяца. Еще неделя уйдет на то, чтобы Росреестр снял обременение.
Арест службой судебных приставов — тоже невысокий риск. Чтобы его погасить, покупатель направляет заявление об отмене ареста судебному приставу, у которого находится исполнительное производство. Территориальное ведомство службы судебных приставов и номер исполнительного производства указаны в выписке из ЕГРН в строке «Основание государственной регистрации».
Еще такой арест можно погасить, если обратиться с иском в суд, который вынес постановление о нем.
А вот уголовный арест — это существенный риск для покупателя. Недвижимость, которая арестована в рамках уголовного дела, может быть конфискована или реализована в целях удовлетворения требований, которые заявлены гражданскими истцами.
Покупателю такого имущества придется пройти не один судебный спор, чтобы доказать приоритет права на квартиру перед потерпевшими или государством. Выиграть такой процесс почти невозможно.
Судебная практика. Есть и еще одна проблема — дождаться возможности защитить свои права.
Обычно уголовное дело расследуют и рассматривают в суде от трех до семи лет. Все это время продавец не сможет зарегистрировать право собственности и распоряжаться купленной на торгах квартирой.
Так было с покупателем арестованной квартиры в Казани. Торги прошли в конце 2018 года. Когда он регистрировал право собственности, выяснилось, что квартира обременена уголовным арестом — ее собственник подозревался в совершении преступления.
Попытки погасить арест на стадии следствия не принесли результата. Оставалось дождаться, когда суд приговором определит дальнейшую судьбу квартиры.
Следствие длилось около четырех лет, после чего дело передали в суд. Теперь покупатель ждет, когда суд рассмотрит дело — это тоже может длиться годами.
Как избежать. Суд накладывает арест, пока рассматривается уголовное дело или пока идет расследование. В обоих случаях суд выносит постановление об аресте и направляет его в Росреестр. Поэтому уголовный арест имущества можно отследить по выписке из ЕГРН. Там будет указан суд, который вынес постановление о нем.
Также найти уголовное дело, в рамках которого наложен арест, можно на сайте суда по фамилии должника или дате постановления. Если номер дела начинается с цифр 3/6 или 1, значит, постановление вынесено в рамках уголовного дела. Если на сайте суда эта информация недоступна, нужно запросить ее у пристава или организатора торгов.
Если фамилия должника и человека, против которого возбудили уголовное дело, совпадают, значит, арест не будет снят до тех пор, пока суд не вынесет приговор. От такого лота лучше отказаться.
А вот уголовный арест на имущество третьих лиц, например поручителей по кредиту или наследников, может быть наложен только на определенный срок. Его устанавливает суд.
Жена банкрота обратилась с заявлением в суд, где потребовала приостановить торги по продаже квартиры, которая была в совместной собственности супругов. После того как в отношении мужа началась процедура банкротства, они развелись и подали заявление о разделе имущества, которое суд принял на момент передачи квартиры на торги. Суд первой инстанции отказал женщине. Торги состоялись.
Тогда она обратилась с жалобой в апелляционный суд, который отменил это решение. Торги признали недействительными, потому что доля супруги была продана принудительно.
Покупатель оспорил это решение и дошел до Верховного суда, который поддержал мнение суда второй инстанции — оставил в силе решение о признании торгов недействительными. Судебное дело длилось год и семь месяцев. А спустя еще полтора месяца финансовый управляющий вернул деньги покупателю.
Как избежать. Чтобы оценить риск для покупателя, нужно проверить, есть ли у продавца супруг и существует ли спор по разделу имущества между супругами.
Для этого изучите банкротное дело на сайте арбитражного суда. В строку «Участник дела» нужно ввести фамилию должника и проверить все судебные акты. Если идет спор о разделе имущества между супругами, среди них будет заявление или жалоба второго супруга с уведомлением о процедуре раздела. Если арбитражный суд отказал в удовлетворении заявления, после торгов супруг должника обратится в суд, и тот признает торги недействительными.
Дела о разделе имущества супругов рассматривают районные суды и мировые судьи при цене иска, не превышающей 50 тысяч рублей. Сначала нужно определить подсудность — то есть узнать, какой суд вправе рассматривать конкретное дело. Это можно сделать двумя способами:
- Сделать запрос в поисковике: «определить подсудность» + указать адрес квартиры.
- Определить район, в котором расположена квартира, и узнать районный суд. Если будут сомнения, можно позвонить в приемную суда, назвать адрес квартиры, покупка которой планируется, и уточнить, относится ли она к подсудности этого суда.
Затем на сайте суда вводят фамилию должника, чье имущество продается, и проверяют список дел с его участием. Если в карточке дела на сайте есть категория «Дела по спорам о разделе совместно нажитого имущества между супругами», значит, идет спор. То есть, если квартиру продадут с торгов, суд признает их недействительными.
Суд постановил реализовать квартиру должника на торгах. В 2018 году ее оценили, но на торги выставили только в 2022. За это время стоимость квартиры выросла на 1,7 млн рублей. За неделю до старта торгов должник обратился в суд с заявлением о пересмотре начальной продажной цены. Однако торги успели пройти по старой цене, и суд признал сделку купли-продажи недействительной.
Покупателю повезло, потому что организатор торгов вернул ему деньги через два с половиной месяца после того, как суд вынес решение. А квартиру вновь выставили на торги, но уже по актуальной стоимости.
Как избежать. Когда на торгах продается квартира банкрота, заявление об увеличении начальной продажной цены подают в судебное дело, которое рассматривает вопрос о признании должника банкротом.
Все судебные акты дела и список заявлений доступны на сайте картотеки арбитражных дел. Если в списке нет такого заявления, можно покупать квартиру: риска нет.
Если продается арестованное имущество, на сайте суда, который выносил решение об обращении взыскания на квартиру, нужно ввести фамилию должника в поисковой строке.
Если он обратился с заявлением об увеличении начальной продажной цены квартиры, регистрация заявления будет начинаться с цифры 13 — например, 13-000/2020. В графе «Категория дела» будет указано: «Заявление об отсрочке или рассрочке исполнения решения суда, изменении способа и порядка исполнения решения суда». Тогда проверяют графу «Текущее состояние». Если там нет результата, от торгов лучше отказаться, так как суд может увеличить стоимость квартиры — и торги проведут повторно.
Нужно дождаться, когда судебный акт вступит в силу. После можно участвовать в торгах без риска.
