Преимущественное право выкупа доли созаемщиком: почему это важно учитывать при продаже недвижимости через торги
При продаже имущества банкрота на торгах процесс регламентируется документом, устанавливающим порядок, сроки и условия реализации активов должника. Этот документ утверждается залоговым кредитором и содержит основные правила продажи. Одним из обязательных пунктов должно быть указание на преимущественное право выкупа для остальных собственников.
Суды все чаще обращают внимание на этот аспект.
Так, в деле № А41-70468/2019, рассмотренном Московской кассационной инстанцией, коллегия отменила решения судов первой и апелляционной инстанций, указав на отсутствие порядка реализации преимущественного права выкупа в положении:
«Суды не установили, имеется ли в утверждённом залоговым кредитором ПАО «Сбербанк России» положении о порядке продажи имущества должника порядок разрешения вопроса о преимущественном праве сособственников покупки доли должника в данной квартире».
Созаемщики, будучи совладельцами имущества, имеют закрепленное в статье 250 Гражданского кодекса РФ преимущественное право покупки продаваемой доли перед третьими лицами.
На практике возникает парадокс: оба созаёмщика считаются должниками, но один из них может быть заинтересован в сохранении права собственности. В таких случаях важно, чтобы порядок реализации преимущественного права был чётко прописан в документации торгов. Это гарантирует юридическую чистоту сделки.
Еще один важный вывод из судебного акта кассационной инстанции касается стоимости выкупа доли должника-банкрота. Коллегия указала:
«Во-вторых, поскольку супруге должника уже принадлежит ½ доли указанной квартиры, то предложение преимущественного права покупки имущества по полной цене (в которую включена и её доля, и доля общего несовершеннолетнего ребёнка) не основано на нормах действующего законодательства».
Иными словами, созаёмщик не обязан выкупать весь объект залога по его полной стоимости, а имеет право приобрести долю по начальной цене на торгах.